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분양가상한제(분상제) 아파트의 분양가 산정 근거가 되는 기본형 건축비가 3년 새 14% 넘게 상승한 것으로 나타났다. 정부가 분양가를 억제하기 위해 운영하는 제도임에도 건축비 상승 압력이 계속되면서, 분상제 단 제도권금융 지조차 분양가 급등을 피하지 못하는 상황이다.
22일 국토교통부에 따르면 지난 9월 기준 기본형 건축비는 1㎡당 217만4000원으로, 올해 3월(214만원) 대비 3만4000원 올랐다. 2022년 3월(185만7000원) 이후 단 한 번의 하락도 없이 연속 상승세다. 3년 전인 2022년 9월(190만4000원)과 비교하면 약 14% 올 자동차할부금융 랐다.
이를 전용 84㎡ 기준으로 환산하면 공사비가 3년간 약 3000만원 이상 늘어난 셈이다. 공용면적을 포함한 실제 시공비는 이보다 훨씬 높아진다.
한 건설업계 관계자는 "철근, 시멘트, 인건비 등 원자재 전반의 상승세가 지속되면서 분상제 단지라고 해도 건축비 인상분을 반영하지 않을 수 없다"며 "이 때문에 분양가도 정부학자금대출2학기 자연스럽게 오를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.
건축비 인상 여파는 실제 분양가 상승으로 이어지고 있다. 대표적인 분상제 적용 지역인 서울 강동구 고덕강일지구의 '힐스테이트 리슈빌 강일'(2020년 분양) 전용 84㎡는 최고 약 7억9000만원에 공급됐다. 그러나 올해 5월 인근에서 분양한 '고덕강일 대성베르힐'은 같은 면적 기준 최고 제2금융권대출이자 9억8000만원에 책정돼 불과 5년 만에 2억원 가까이 올랐다. 1년에 4000만원씩 오른 셈이다.
수도권 대표 신도시인 동탄2신도시에서도 유사한 현상이 나타난다. 2020년 분양된 '동탄역 헤리엇' 전용 97㎡는 최고 5억6000만원대였지만, 올해 5월 공급된 '동탄포레파크 자연앤푸르지오'는 동일 면적 기준 6억7000만원으로 1억100 임야 0만원가량 상승했다.
분상제 단지는 토지비 상승이 제한된 대신 건축비와 각종 간접비 증가가 분양가를 끌어올리는 주요 요인이다. 분상제가 적용돼도 체감 분양가가 낮다고 보긴 어렵다는 설명이다.
시멘트, 철근, 콘크리트 등 주요 원자재 가격은 최근 2년간 20~30% 이상 상승했고, 숙련공 인건비 역시 고령화와 인력 부족으로 꾸준히 오르고 있다. 건설사들은 분양가상한제로 인해 상승분을 충분히 반영하지 못하면서 수익성이 악화하고 있다고 호소한다. 한 대형 건설사 관계자는 "공사비는 오르는데 분양가 상한이 묶여 있어 채산성 악화로 신규 사업 참여를 꺼리는 업체가 늘고 있다"며 "민간공급 위축이 현실화될 경우 향후 1~2년 뒤 공급절벽이 다시 시장 불안을 키울 수 있다"고 우려했다.
분상제가 일정 부분 가격 급등을 억제한 것은 사실이지만, 건축비 급등과 맞물리며 '분양가 억제 장치'로서의 실효성이 약화됐다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "분상제 단지의 가격 경쟁력은 여전히 유효하지만, 분양가 인상 속도가 예상보다 빨라지고 있다"며 "정부가 규제지역을 확대하고 토지거래허가구역을 늘리면서 비규제 분상제 단지로의 수요 집중 현상은 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.
분상제 단지는 분양가가 빠르게 올라도 수요가 여전히 폭발적이다. 올 9월까지 경기도에서 분양한 단지 중 1순위 청약자 수 상위 10개 가운데 7곳이 분상제 단지였다. 이들 7개 단지에만 6만3118명이 청약을 접수했다. 이는 전체 1순위 청약자 수(8만6655명)의 72.8%에 해당한다.
분상제 단지는 시세 대비 분양가가 낮다는 인식이 여전히 강하고, 향후 시세차익 기대감도 높다. 특히 정부의 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 확대 등으로 매수 전환이 어려워진 상황에서 청약시장으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타난다.
한 분양 관계자는 "서울·수도권 규제 강화로 당분간 실수요 중심 청약 열기가 이어질 것"이라며 "분상제 단지라도 분양가가 계속 오르고 있어 '지금 아니면 못 산다'는 인식이 청약 경쟁률을 더 끌어올리고 있다"고 설명했다.
김평화 기자 peace@mt.co.kr

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