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서울 전역에서 빌라, 오피스텔, 초소형 아파트 등 소형 주택을 중심으로 준공을 하고도 팔리지 않는 이른 바 ‘악성 미분양’ 주택이 쌓여가고 있다.

이와 관련 집값이 오름세를 보이는 시장 상황에서 이례적인 모습이라는 게 업계의 시각이다.
22일 서울시에 따르면 올해 4월 말 기준 서울 민간 미분양 주택 물량은 총 943건으로, 2개월 연속 1000건 미만을 기록했다. 다만 이 가운데 준공 후(악성) 미분양(646건)은 전월(644건) 대비 2건 늘었다. 이는 전체 미분양 규모의 약 69%를 차지하는 수준 복리이자계산 이다.
서울 악성 미분양 10건 중 9건(93%)은 전용 60㎡ 이하 소형 주택에 집중됐다. 전용 40~60㎡는 334건(51.7%), 40㎡ 이하는 267건(41.3%)이었다. 전용 60~85㎡와 전용 85㎡ 초과는 각각 43건, 2건에 불과했다.
자치구별로는 강동구에서 287건(44%)으로 가장 많았다. 대부분이 전용 농어촌학자금대출 40㎡(214가구)와 전용 40~60㎡(73가구) 물량이었다. 이어 강서구 145건, 도봉구 70건, 구로구 59건, 광진구 32건 순으로 집계됐다.
특히 강동구에서는 100가구 이하의 소규모 단지에서 미분양이 많았다. 모두 준공한 지 6년 이내의 주택이었다. 길동 길동경지아리움(124가구)과 천호동 미사아름채아파트(131가구), 길동 맞춤대출 강동중앙하이츠(81가구)에서 32가구, 25가구, 32가구가 미분양으로 남은 상태다.
강동구에서는 분양 규모의 절반 이상이 미분양인 사례도 있었다. 퍼스원시티(45가구)는 단 한 채도 분양되지 않았다. 길동 에스아이팰리스강동센텀2(80가구)와 에스아이팰리스강동센텀1(64건)은 75건·41건이 미분양됐다.
미분양의 원인으로 카드설계사 는 고분양가가 지목된다. 한 주택업계 관계자는 “강동구 일대 소형 주택이 주변 시세 대비 높은 분양가를 형성하면서 대거 미분양된 것으로 보인다”면서 “원룸·투룸 위주로 공급된 데다 가격까지 높고, 상품성도 낮아 실수요자들이 계약을 꺼리는 것”이라고 진단했다.
일례로 지난해 4월 강동구 길동에서 입주를 시작한 J 아파트(전용 44~49㎡)의 원금균등상환vs원리금균등상환 경우 당시 7억~8억원대에 분양됐다. 이에 비해 인근의 H 아파트 전용 42㎡는 지난해 5월 3억6900만원에 공급됐다. 이들 단지간 분양가 격차는 3억~4억원에 달한다.
일각에서는 상대적으로 넓고 쾌적한 대단지를 선호하는 실수요자들의 선호 트렌드 역시 소형 미분양 증가에 영향을 줬을 것으로 보고 있다. 서울에 1인 가구가 많다고 해서 초소형 주택이 잘 팔리는 건 아니라는 것이다.
한 전문가는 “서울 미분양의 대부분은 브랜드 인지도가 낮고 입지 여건이 떨어지는 초소형 주택에서 발생한다”며 “좀더 쾌적하고 넓은 주거 인프라를 선호해 대단지를 더욱 선호한 영향도 있다”고 말했다.

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